* Het bovenstaande berekeningsblad is geïnspireerd aan de editie van 1 april 1998 van "Barema's van de Provisies", samengesteld door notaris Jean-Luc Snyers.

Deze spreadsheet is bedoeld om u toe te laten op een snelle manier de niet te overschrijden maximum-aankoopprijs te bepalen, rekening houdend met het budget waarover u beschikt.

Het tarief van 12,5% is het normale basistarief. Voor bescheiden woning kunt u - onder bepaalde voorwaarden - genieten van het verminderd tarief van 6%.

De voorwaarden voor klein beschrijf zijn in een notedop :

1) Het moet gaan om een bescheiden woning met een kadastraal inkomen (K.I.) dat het wettelijk plafond niet overschrijdt. Dit plafond bedraagt normaal 745 Euro. Het kan verhoogd worden als u meerdere kinderen heeft, meer bepaald :

- tot 843 Euro bij 3 of 4 kinderen
- tot 942 Euro bij 5 of 6 kinderen
- tot 1.041 Euro bij 7 of meer kinderen

2) De koper mag geen andere woning bezitten, behalve uit erfenis. Dit laatste komt meer voor dan men denkt. Wanneer bijv. één der ouders overleden is, dan zijn de kinderen in de meeste gevallen al medeëigenaar in de ouderlijke woning. In dat geval wordt er voor de toekenning van het klein beschrijf geen rekening gehouden met uw part in de ouderlijke woning op voorwaarde dat het K.I. van uw part niet meer bedraagt dan 25% van het plafond. In mensentaal :

3. De koper mag wel reeds over gronden beschikken, maar het K.I. daarvan wordt samengeteld met het K.I. van de aangekochte woning om te zien of het wettelijk plafond niet is overschreven.

In principe nooit (behalve voor een landbouwer die een perceel land koopt om zelf te bewerken en het totale K.I. van zijn gronden mag niet meer bedragen dan 13.000 frank).

Voor de aankoop van een bouwgrond kunt u wel later de teruggave vragen van het 6,5% (= het verschil tussen 12,5% en 6%) wanneer blijkt dat de opgerichte woning een K.I. heeft dat lager is dan het wettelijk plafond. De cijfers van het wettelijk plafond vindt u hoger in deze tekst.

Normaal is dit 750 EUR, dus het is meteen duidelijk dat een teruggave zeldzaam is. Een nieuwgebouwde woning heeft immers al vlug een K.I. van ruim 1.000 EUR of hoger.

* Opgelet, bovenstaande tabel is niet van toepassing bij openbare verkopingen !

* Wat zijn de "diverse aktenkosten" ?

Het als diverse aktenkosten opgegeven bedrag is een gemiddelde, meestal voldoende, provisie voor diverse kosten (hypothecaire en kadastrale opzoekingen, belastingsnotificaties, zegels, overschrijving op 1 hypotheekkantoor, etc...)

Het gaat hier wel degelijk om een provisioneel bedrag. Het reële bedrag van de diverse aktenkosten kan hoger of lager zijn. Bijvoorbeeld : in sommige gemeenten (vb. de 19 gemeenten van het Brussels hoofdstedelijk gewest) liggen de kosten voor inlichtingen of administratieve stukken aangaande stedebouw veel hoger dan in andere.

De notaris kan soms genoodzaakt zijn om bij het verlijden der akte een grotere provisie te vragen voor de diverse aktenkosten. Voorbeelden : meerdere verkopers, meerdere hypotheekkantoren, aanhechting van volmachten of metingsplan, hypothecaire inschrijving bij uitgestelde betaling van de verkoopprijs, etc...

In ieder geval dient een definitieve afrekening te gebeuren, normaliter enkele maanden na het verlijden der akte, als alle werkelijke aktenkosten gekend zijn. Indien een te hoge provisie was aangerekend, krijgt u het teveel betaalde terug.

Normaal betaalt u enkel registratierechten (12,5% of 6%) op de aankoopprijs. Maar als er lasten bedongen zijn ten voordele van de verkoper, dient de koper in principe extra registratierechten te betalen.

Een voorbeeld : de verkoper mag nog 6 maanden na het verlijden der akte de woning gratis bewonen. Dit wordt aanzien als een last van de koper, nl. een uitgesteld ingenottreding. In dit voorbeeld dient de koper ook registratierechten te betalen op een bedrag dat gelijk is aan 6X de maandelijkse huurwaarde van de woning.

Wanneer u een woning koopt met de inboedel erbij, betaalt u enkel registratierechten op de prijs voor de woning en niet op de prijs voor de inboedel. U kunt dan de prijs voor de inboedel een beetje verhogen en de prijs van de woning wat verlagen. Maar overdrijf niet.

* B.T.W. of registratierechten bij nieuwbouw ?

Bij nieuwbouw heeft de verkoper gedurende enkele jaren de kans om onder het stelsel der B.T.W. te verkopen (basistarief is 20,5%) en de ontvangen B.T.W. af te trekken van de door hemzelf verschuldigde B.T.W.

In zulk geval dient de prijs gesplitst te worden over de grond en het gebouw. Op de grond betaalt de koper registratierechten aan 12,5 % en op het gebouw betaalt hij B.T.W.

N.B. : bij een "verkoop op plan", m.a.w. een nog op te richten gebouw, heeft u recht op een verminderd ereloon van de notaris. Informeer hiernaar bij uw notaris indien u bijvoorbeeld een nog op te richten appartement koopt aan de kust.

Een kredietopening is een veel gebruikt type van hypotheeklening, waarbij u de gelegenheid krijgt tot "wederopname van kapitaal".

U heeft bijv. 75.000 EUR ontleend en na enkele jaren vlijtig afbetalen heeft u hiervan 12.500 EUR terugbetaald. U heeft dan het recht om die 12.500 EUR terug te ontlenen zonder nieuwe leningsakte om bijv. een nieuwe keuken te laten installeren.

* Een "gewone" hypotheeklening is iets goedkoper dan een kredietopening.

Opgemerkt dient te worden dat het ereloon van de notaris bij een "gewone" hypotheeklening (die de mogelijkheid tot wederopname dus niet voorziet) berekend wordt aan een iets lager tarief. Dit type van lening wordt echter niet veel meer gebruikt zodat we er niet verder op in gaan.

* Wat bedoelt men hier met een sociale lening ?

Het betreft hier in hoofdzaak leningen die toegestaan worden door :
a) het Vlaams Woningfonds voor de Grote Gezinnen.
b) kredietvennootschappen die erkend zijn door Fortis (ex ASLK) en uitsluitend tot doel hebben leningen te verstrekken voor de bouw, aankoop of verbouwing van volkswoningen, kleine landelijke eigendommen of daarmee gelijkgestelde woningen. Informeer bij uw plaatselijk Fortis agentschap naar de adressen van dergelijke kredietvennootschappen in uw streek.

Op deze sociale leningen wordt het ereloon van de notaris gehalveerd.

* De "aanhorigheden" tellen mee voor de berekening van de leningskosten.

Het registratierecht op een hypotheek bedraagt 1% en het hypotheekrecht 0,30%

Deze rechten worden geheven op het bedrag dat u leent, te vermeerderen met de zogenaamde "aanhorigheden". De aanhorigheden zijn de kosten voor een terugvordering van het kapitaal ingeval van moeilijkheden (dagvaarding, beslag, gerechtskosten etc.). De bank neemt dus een stukje extra hypotheek (meestal 5% of 10% van het leningsbedrag) om deze aanhorigheden te dekken.

 In bovenstaande spreadsheet werd uitgegaan van het meest voorkomende bedrag voor de aanhorigheden, nl. 10% van het hoofdbedrag der lening. Indien de aanhorigheden in uw geval minder bedragen (vb. 5%, dient u de raming van de leningskosten in de spreadsheet te verminderen.